Особенности оценки рыночной стоимости машин и оборудования в строительстве

«Бухучет в строительных организациях», 2011, N 1

В статье рассматриваются особенности применения различных подходов к оценке и расчет различных видов износа применительно к оценке машин и оборудования.

Подходы, применяемые для оценки рыночной стоимости машин и оборудования

Важнейшим этапом работы по оценке машин и оборудования является сбор и систематизация информации об объектах оценки. При этом осуществляются осмотр объектов, анализ их физического состояния, изучение технической и эксплуатационной документации, в том числе технических описаний, паспортов, сертификатов, ремонтных карт, графиков ремонта, документов о фактически выполненных ремонтных работах, анализируется полезность каждой машины и степень ее использования. От полноты и качества собранной информации зависит результативность всей работы по оценке.

В классической теории для оценки рыночной стоимости машин и оборудования применяются три подхода: затратный, сравнительный, доходный.

При затратном подходе в качестве показателя рыночной стоимости используется величина затрат, необходимых для возмещения потребительских свойств объекта оценки. Наибольшей ценой для инвестора выступает полная восстановительная стоимость оборудования. Стоимость оборудования будет тем ниже его полной восстановительной стоимости, чем меньшую полезность оно имеет в своем нынешнем состоянии по сравнению с тем, когда оно было новым. Для этого рассчитываются восполнимые и невосполнимые потери стоимости, которые произошли в результате физического износа, функционального и экономического устаревания оборудования.

При сравнительном подходе основой для расчета стоимости оборудования служат цены заключенных на рынке сделок с близкими по своим потребительским свойствам объектами. Имеющиеся различия между сравниваемыми объектами анализируются с тем, чтобы учесть их в заключении о стоимости объекта оценки.

Доходный подход подразумевает как капитализацию дохода, величина которого считается неизменной, так и определение текущей стоимости потока доходов, ожидаемых в будущем.

Заказчик представляет к оценке не действующие линии (или комплексы), а отдельные наиболее ликвидные единицы оборудования из общего перечня, эксплуатируемого на предприятии. Таким образом, представленное к оценке оборудование не является доходной собственностью, поскольку по отдельности не формирует денежные потоки, а вычленить их долю в каком-либо законченном процессе не представляется возможным.

Таким образом, расчет рыночной стоимости представляемого к оценке оборудования проводится затратным и сравнительным подходами оценки.

В то же время необходимо отметить, что совместная реализация затратного и сравнительного подходов оценки к отдельным единицам оборудования по причинам информационного характера (отсутствия развитого рынка объектов либо его закрытости), как правило, не представляется возможной.

Классификация износа машин и оборудования

Применительно к вопросам оценки износ означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, научно-технического прогресса и экономической ситуации в целом.

Классификация износов может быть проведена по критерию технической возможности и экономической целесообразности их устранения и по причинам, их вызывающим. С точки зрения возможности устранения различают:

• неустранимый износ, то есть износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей машины и оборудования или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям, так как расходы на устранение износа превышают прирост полезности и стоимости соответствующего объекта;
• устранимый износ, то есть износ, который возможно устранить технически и целесообразно экономически.

На современном уровне развития науки и техники превалируют экономические причины отнесения износа к неустранимому, так как технически практически при любой стадии износа возможно поддерживать работоспособное состояние машины.

По причине, вызвавшей износ, различают:

• физический износ — обусловленный частичной потерей работоспособного состояния машин и оборудования вследствие их эксплуатации или длительного хранения;
• функциональное устаревание;
• экономическое (внешнее) устаревание.

Машины и оборудование, подвергшиеся влиянию различных физических факторов и в определенной степени изношенные, не могут иметь такую же стоимость, как новые. В этом случае имеет место обесценивание, вызванное физическим износом.

Физический износ машин и оборудования — это изменение размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок либо разрушения поверхностного слоя при трении.

Кроме физического износа, на обесценивание машин и оборудования оказывают влияние функциональное и экономическое устаревание.

Функциональное устаревание возникает в результате технического и технологического прогресса. Машина, выпущенная несколько лет назад, естественно, отличается от современных машин, имея худшие технические характеристики, что снижает привлекательность ранее изготовленной техники и приводит к ее обесцениванию.

Экономическое устаревание происходит из-за внешних по отношению к объекту собственности причин (экономических) и приводит к недоиспользованию объектов, то есть снижению уровня доходов, приносимых владельцу. Такое устаревание называют также внешним.

Способом устранения физического износа является ремонт, а функционального устаревания — модернизация машин и оборудования.

Величина износа характеризуется установленными единицами длины, объема, массы и т.д. Износы бывают нормальными и аварийными.

Нормальным, или естественным, называют износ, который возникает при правильной, но длительной эксплуатации машины, то есть в результате использования заданного ресурса ее работы. Аварийным, или прогрессирующим, называют износ, наступающий в течение короткого времени и достигающий таких размеров, что дальнейшая эксплуатация машины становится невозможной. При определенных значениях изменений, возникающих в результате изнашивания, наступает предельный износ, вызывающий резкое ухудшение эксплуатационных качеств отдельных деталей, механизмов, машины в целом, что вызывает необходимость ее ремонта.

Определение физического износа при оценке машин и оборудования

Актуальность учета физического износа при оценке машин и оборудования обусловлена следующими причинами:

1. относительно короткий срок жизни актива и резкое изменение его стоимости;
2. существенное влияние физического износа на стоимость машин и оборудования;
3. трудности при определении численной величины износа из-за сложности конструкций и разнообразия видов машин, а также многообразия проявлений физического износа.

В общем случае физический износ учитывается при определении остаточной стоимости машин и оборудования и в целом может быть определен как снижение потребительских свойств в зависимости от наработки. Для некоторых видов машин накоплена значительная статистика по износу и построены соответствующие зависимости, позволяющие оценивать износ как функцию наработки. Однако для большинства видов машин и оборудования статистика не накоплена или недоступна для оценщиков, и для определения величины физического износа используются методы, которые классифицируются следующим образом:

а) экспертные:

• метод эффективного возраста;
• метод экспертизы состояния;

б) экономико-статистические:

• метод снижения доходности;
• метод стадии ремонтного цикла;

в) экспериментально-аналитические:

• метод снижения потребительских свойств;
• метод поэлементного расчета;
• прямой метод.

В общем случае коэффициент физического износа является функцией выработанного ресурса и календарной продолжительности эксплуатации машин и оборудования. На практике коэффициент естественного физического износа часто определяется только по одному из показателей: либо по выработанному ресурсу, либо по времени эксплуатации.

Для расчетов часто используется метод эффективного возраста, расчет в этом случае осуществляют по формуле:

Tн — нормативный срок службы (берется из технической документации);

Если объекты оценки эксплуатировались в соответствии с техническими условиями заводов-изготовителей и за время эксплуатации не произошло существенного изменения технологий, износ оборудования, подлежащего оценке, может рассматриваться как доля хронологического возраста Tд (действительного срока службы Tд = Tэф в месяцах) в установленном сроке полезного использования, то есть коэффициент физического износа может определяться по формуле:

В практике оценочной деятельности при оценке машин и оборудования наиболее широко применяются экспертные методы, которые основываются на суждении специалиста-эксперта или самого оценщика о фактическом состоянии машины исходя из ее внешнего вида, условий эксплуатации и других факторов. Экспертные методы требуют высокого уровня знаний в области конструкции и эксплуатационных характеристик оцениваемых машин. В зависимости от характеристики физического состояния оборудования шкала экспертных оценок определяет состояние оборудования как новое, очень хорошее, хорошее, удовлетворительное, условно пригодное, неудовлетворительное, негодное к применению или лом. Каждому состоянию соответствует определенный интервал величины коэффициента износа, значения коэффициента могут быть от 0 (новое оборудование) до 100% (негодное к применению или лом). Эксперт определяет коэффициент физического износа оцениваемого оборудования путем тщательного осмотра, проверки работоспособности, изучения технической документации и сопоставления каждому объекту одного из описаний технического состояния в соответствии с приведенной шкалой экспертных оценок.

Функциональное устаревание (обесценение) — потеря стоимости машин и оборудования, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия техники от старой или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

Функциональное устаревание, обусловленное избытком капитальных затрат, представляет собой результат технологических изменений, появления новых материалов и (или) невозможности оптимально использовать машины и оборудование из-за таких факторов, как неэффективные размещение и компоновка, излишек производственных мощностей по сравнению с требованиями современного производства, несбалансированность производственного процесса. Часто этот вид функционального устаревания называют технологическим устареванием.

Другая сторона функционального устаревания связана с различием в эксплуатационных расходах и часто называется операционным устареванием.

Функциональное устаревание, обусловленное избытком производственных затрат, представляет собой результат либо технологических изменений, которые способствуют сокращению себестоимости продукции по сравнению с производственными затратами, ассоциированными с данными машинами и оборудованием, либо неэффективности размещения и компоновки, которая увеличивает производственные затраты, ассоциированные с машинами и оборудованием.

Таким образом, любое отличие новой техники от старой, вызывающее снижение привлекательности старой техники, приводит к ее обесценению и, следовательно, функциональному устареванию.

Функциональное устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами, возникает в случае, если эксплуатационная производительность машин и оборудования из-за технических или технологических условий меньше расчетной, то есть объект недоиспользуется. Как правило, снижение себестоимости новых моделей — это результат повышения технологичности новых аналогов посредством новых технологий и материалов. Поэтому корректировка цены современного аналога по техническим параметрам при эквивалентной полезности с объектом оценки приводит к снижению скорректированной рыночной цены Цан,корр относительно стоимости воспроизводства Своспр объекта оценки. Разница между ними свидетельствует о функциональном устаревании объекта оценки. Показателем этого вида функционального устаревания считается относительный показатель уровня затрат:

Iз = Цан,корр / Своспр.

Широко распространенным случаем технологического устаревания является наличие избыточной производительности, то есть когда оборудование недоиспользуется. Коэффициент функционального устаревания определяется по формуле:

n — коэффициент торможения цены.

Функциональное устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами, возникает в результате совершенствования технологии либо повышения эффективности использования. Расчет эксплуатационного (операционного) устаревания заключается в сопоставлении эксплуатационных расходов, характерных для оцениваемого объекта и его современного аналога. Показателем этого вида функционального устаревания считается относительный показатель уровня эксплуатационных расходов:

Iэр = ЭРан / ЭРоц.

Для определения коэффициента функционального устаревания можно использовать комплексный относительный показатель:

Коэффициент функционального устаревания можно определить как разность:

Кфун = 1 — Ку = 1 — (Цан,корр / Своспр) x (ЭРан / ЭРоц).

Экономическое устаревание — это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникации, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Экономическое устаревание зависит от влияния слишком большого числа факторов, причем не всегда удается выявить наличие того или иного фактора и доказать, что обесценение происходит именно по этой причине. Довольно часто недоиспользование оборудования происходит не из-за внешних причин, а в связи с плохим управлением на конкретном предприятии, плохой работой служб маркетинга и т.д. Поэтому прежде чем рассчитывать обесценение, оценщик должен глубоко разобраться в ситуации не только на предприятии, но и в смежных отраслях техники, использующих аналогичное оборудование, учесть региональные и местные особенности.

В связи с этим большинство оценщиков сходятся во мнении, что наиболее трудным этапом затратного подхода является определение экономического устаревания. Это происходит потому, что экономическое устаревание — это функция внешнего влияния, которое воздействует на предприятие в целом, а не на каждый актив в отдельности или их группу. Экономическое устаревание лучше оценивать с применением доходного подхода. Обычно при расчете величины экономического устаревания используют принцип замещения, то есть учитывается полезность объекта. А поскольку полезность машины в связи с недоиспользованием меньше, чем у машины, работающей с полной производительностью, то и стоимость ее уменьшается. Степень потери стоимости рассчитывается в процентах.