Энциклопедия решений. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Отношения по аренде зданий и сооружений регулируются правилами параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ, а также общими положениями об аренде той же главы, если иное не установлено нормами о договорах аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК РФ).

Предметом договора аренды здания или сооружения является соответственно здание или сооружение, передаваемое арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

В гражданском законодательстве здание и сооружение относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ), что предопределяет ряд особенностей правового регулирования отношений, связанных с их использованием, в частности, необходимость государственной регистрации аренды путем регистрации договора аренды, заключенного на срок год и более (ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 651 ГК РФ, ч. 6 ст. 1, ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Понятие здания и сооружения в ГК РФ отсутствует, поэтому при решении вопроса о том, относится ли имущество к этим категориям объектов следует руководствоваться иными нормативными правовыми актами. Например, понятия здания и сооружения содержатся соответственно в п. 6 и п. 23 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Следует иметь в виду, что здание и сооружение как виды недвижимого имущества характеризуются таким признаком как прочная связь с землей и невозможность перемещения этих объектов без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В спорных ситуациях возможность признать тот или иной объект сооружением определяется в зависимости от его технических характеристик (постановление Пятнадцатого ААС от 27.04.2009 N 15АП-1986/2009).

ГК РФ не содержит специальных норм об аренде помещений. Судебная практика исходит из того, что поскольку помещение как объект гражданских прав является неотъемлемой частью здания или сооружения, правила ГК РФ об этих видах объектов распространяются и на помещения (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53, п.п. 6, 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, далее — Постановление N 73).

В гражданском обороте могут участвовать как жилые, так и нежилые помещения. Однако предметом договора аренды могут быть только нежилые помещения, а также жилые помещения, предоставленные во владение и (или) пользование юридическим лицам, которые вправе использовать такие помещения только для проживания граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются по договору найма, отношения по которому регулируются правилами главы 35 ГК РФ (ст. 671 ГК РФ).

В аренду может быть передано и машино-место — часть здания или сооружения, предназначенная для размещения транспортного средства. Машино-место может быть предметом договора аренды, если оно поставлено на кадастровый учет с внесением сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) как о самостоятельном объекте недвижимости (абзац третий п. 1 ст. 130 ГК РФ, ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ)).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Следует учитывать, что по смыслу этой статьи на момент заключения договора аренды арендодатель может еще не быть собственником вещи. Однако он по общему правилу должен обладать правом собственности на вещь на момент фактической передачи ее арендатору.

Кроме того, судебная практика придерживается правовой позиции, согласно которой договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (п. 10 Постановления N 73).

Любой гражданско-правовой договор считается заключенным, если стороны согласовали его существенные условия. Во всех случаях существенным является условие о предмете договора. Кроме того, к существенным относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для того, чтобы условие о предмете договора аренды считалось согласованным, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, договор аренды здания, сооружения, помещения, машино-места должен содержать индивидуальные характеристики соответствующего объекта аренды. Они могут быть определены, в частности, на основании сведений об объекте недвижимости, содержащихся в ЕГРН и отражаемых в выписке из этого реестра, с указанием размера арендуемой площади здания или сооружения, с выделением помещений, машино-мест, передаваемых в аренду, на поэтажном плане или указанием номеров этих помещений, машино-мест, а также их месторасположения, площади и т.д. (ч. 4 ст. 8, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ, приложение N 1 к приказу Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975, приложение N 1 к приказу Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378, п. 10 Обзора судебной практики Второго ААС по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24.06.2008).

В спорной ситуации определить, согласован ли сторонами предмет договора аренды здания (помещения, машино-места) или сооружения, возможно также по самому факту принятия арендатором определенного объекта и использования его. Это соответствует общему для всех видов гражданско-правовых договоров правилу, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015). Таким образом, стороны не вправе требовать признания незаключенным договора аренды, в котором отсутствуют индивидуальные характеристики предмета договора, но во исполнение которого арендодатель фактически передал определенное имущество, а арендатор принял его, фактически использовал и оплачивал такое пользование (п. 15 Постановления N 73, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.12.2012 N Ф04-5388/12).

Внимание

Нормы гражданского законодательства допускают заключение такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления N 73), например, часть площади помещения. При этом в договоре часть помещения должна быть индивидуализирована должным образом (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Существенным условием договора аренды здания или сооружения кроме того является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места.

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место (п.1 ст.621 ГК).

Из определения следует, что данный договор двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Сторонами по договору аренды здания или сооружения являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть только собственник здания или сооружения либо уполномоченное им (собственником) лицо. В качестве сторон рассматриваемого договора могут выступать физические (индивидуальный предприниматель) и юридические лица.

Предметом договора служат здания (сооружения) либо часть здания (сооружения), машино-место. В связи с тем, что здания и сооружения находятся на земле и неразрывно с ней связаны, то с передачей здания (сооружения) возникают и права на земельный участок.

Принимая все это во внимание и предвидя возможные споры при решении этого вопроса, законодатель ввел специальные правила, регламентирующие отношения между сторонами.

Этому вопросу посвящены содержащиеся в ст.623 ГК нормы. Согласно этой статье, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Такое право возникает независимо от того, является ли арендодатель собственником земельного участка и определено ли передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок. Существуют лишь некоторые ограничения в отношении аренды здания (сооружения), находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности. Суть этих ограничений заключается в том, что такая аренда допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка.

Такие обстоятельства, как передача в аренду недвижимости (здания или сооружения), которая неразрывно связана с землей, позволили выделить договор аренды здания (сооружения) в самостоятельный вид договора.

Из чего следует исходить при определении, что необходимо относить к зданиям, а что к сооружениям, в законе не сказано. Что касается литературных источников, то из них следует: здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания и работы, а сооружения служат чисто техническим целям, и нахождение в них — временно.

Здание (сооружение) передается по рассматриваемому договору во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору. Следовательно, за арендодателем может сохраняться право владения.

Срок договора аренды здания (сооружения) в законе не определен. Он оговаривается соглашением сторон.

Независимо от того, в каких пределах он будет установлен, по общему правилу, он выступает в качестве существенного условия, и определение его в договоре является обязательным.

Цена в договоре аренды здания (сооружения) также является существенным условием договора. Закон (ст. 625 ГК) требует, чтобы договор аренды здания или сооружения предусматривал размер арендной платы. Договор считается не заключенным, если стороны не согласовали вопрос о размере арендной платы в обязательном порядке в письменной форме.

В плату за пользование зданием (сооружением) должна включаться и плата за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Обычно арендная плата устанавливается на единицу площади обычного здания или сооружения (например, на один квадратный метр). Стороны могут предусмотреть в договоре и иные показатели (например, исходя из площади всего здания в целом). Размер арендной платы в целом определяется из фактической площади переданного арендатору здания или сооружения. Фактический размер передаваемого объекта может быть взят из передаточного акта, а может быть указан в самом договоре.

Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора аренды здания или сооружения является обязательной. Несоблюдение установленной формы влечет недействительность договора.

В том случае, если договор аренды заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Права и обязанности сторон изложены в самом договоре аренды здания или сооружения. Они и составляют его содержания.

Арендодатель обязан передать здание (сооружение) арендатору в состоянии, указанном в договоре. Как было отмечено, одновременно с передачей права на объект передается и право на часть земельного участка, занятого зданием (сооружением).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

С момента передачи здания или сооружения, а не с момента его подписания считается и исполненным договор, т.е. указанная обязанность арендодателя считается выполненной после предоставления арендатору объекта во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, такие действия оцениваются законодателем, как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (п.1 ст.626 ГК).

Арендодатель несет и ряд других обязанностей, которые вытекают из общих правил договора аренды.

Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату и своевременно возвратить арендованное здание (сооружение).

Обязанность арендатора по возврату здания или сооружения оформляется так же, как и обязанность арендодателя по его передаче (п.2 ст.626 ГК).

Иногда земельный участок, на котором находится арендованное здание (сооружение), продается другому лицу. Такие действия арендодателя законом не запрещены. Однако в этом случае за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст.624 ГК).

Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино — мест

Осуществляя предпринимательскую деятельность, субъекты гражданского права непременно сталкиваются с проблемой приобретения различного рода зданий и сооружений (строений), необходимых для обеспечения производственных процессов. Юридического значения и, следовательно, значения для процедуры исполнения и заключения этого договора классификация строений на здания и сооружена не имеет. В этой связи анализируемый договор целесообразнее было бы назвать «договор аренды строения».

Удовлетворение указанной потребности возможно путем приобретения правомочий владения и пользования либо только пользования имуществом посредством заключения и исполнения договора аренды здания или сооружения (далее — договор аренды здания).

Договор является видом договора аренды, входит в договорный тип «аренда» группы договора о передаче имущества.

Определение понятия «договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места закреплено в ст. 621 ГК: по договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание сооружение), изолированное помещение или машино-мест (его часть). Договор применяется к аренде части капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино — места, если это не запрещено правовыми нормами.

В силу того, что процедура заключения и исполнения договора аренды здания различается в зависимости от того, государственной или частной собственности оно находится по указанному критерию целесообразно выделить два повида анализируемого договора:

1) договор аренды здания, находящегося в частной собственности;

2) договор аренды здания, находящегося в государственной собственности (республиканской или коммунальной).

Указанные подвиды различаются по субъектам, имеющим право выступать в качестве арендодателя, процедуре выбор арендатора, определению размера арендной платы и некоторым другим процедурам заключения и исполнения.

Правовая природа: договор является консенсуальным взаимным, возмездным, взаимосогласованным и компромиссным.

Правовая основа: § 4 главы 34 ГК (ст. 621 — 626) (субсидиарно § 1 главы 34 ГК), а также нормы специальных нормативных правовых актов, например, Указ Президента Республики Беларусь от 4 января 1996 г. № 9

«Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности».

Элементы договора

Стороны договора именуются арендодатель и арендатор.

В качестве арендодателя может выступать правосубъектный собственник передаваемого в аренду имущества либо уполномоченное им лицо.

Арендодателями по договору аренды государственного имущества могут быть:

— республиканские органы государственного управления;

— иные государственные организации, подчинённые Правительству;

— унитарные предприятия и учреждения, другие организации;

— акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в республиканской собственности, переданное им в безвозмездное пользование с условием сохранения его целевого использования без права выкупа, — в отношении такого имущества;

— Управление делами Президента Республики Беларусь или Государственное учреждение «Главное хозяйственное Управление» Управления делами Президента Республики Беларусь либо иная уполномоченная Президентом Республики Беларусь организация в отношении строений, переданных в оперативное управление Управления делами Президента Республики Беларусь.

В качестве арендаторакак частного, так и государственного имущества может выступать правосубъектное физическое лицо или организация.

Предметом договора выступает нежилое здание, его отдельное помещение или сооружение (их часть), машино — место.

Вместе с тем нормы ГК не устанавливают прямой запрет на передачу в аренду по указанному договору целого здания, состоящего из жилых помещений (целого жилого дома), для последующего заключения договоров найма жилых помещений с отдельными гражданами в соответствии с нормами Жилищного кодекса, на что указывает профессор В.Ф.Чигир.

Предмет договора является его существенным условием.

Цена договора. В соответствии с нормой пункта 1 ст. 625 ГК договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино — места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключённым.

Цена договорасостоит из суммы арендных платежей — размера арендной платы. Арендная плата, определённая соглашением сторон, включает в себя плату за земельный участок (его часть), необходимый для нормальной эксплуатации арендованного строения.

Если предметом договора аренды является недвижимое имущество, находящееся у субъектов хозяйствования на праве частной собственности, размер арендной платы определяется на основе соглашения сторон договора.

В том случае, когда в аренду передаётся государственное имущество, размер арендной платы устанавливается в нормативных правовых актах.

Срок договора. Договор может быть заключён как на определённый, так и на неопределённый срок, который не является существенным условием, что находит своё подтверждение в учебных и научных публикациях.

Форма договора. Договор должен быть совершён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. В случае несоблюдения указанной формы договор признаётся абсолютно недействительным (ничтожным).

После вступления договора в силу осуществляется фактическая передача объекта аренды в порядке, предусмотренном нормами пункта 1 ст. 626 ГК: передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино — места арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

|	следующая лекция ==>
По управлению и технической эксплуатации	|	Права и обязанности сторон договора.

Дата добавления: 2018-09-24 ; просмотров: 861 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ